Atacando el problema de la vivienda desde una perspectiva de Producto

Estoy convencido que la población española, los políticos, los medios y resto de organizaciones civiles no están, en su mayoría, atacando el problema de la vivienda desde la perspectiva adecuada.

En este artículo, voy a compartir cómo atacaría y dividiría yo el problema si lo liderase yo. Voy a analizar este problema bajo los siguientes parámetros:

1. No es solo un problema de precios del alquiler, es una problema de la vivienda en general. Mucha gente está de alquiler porque no puede comprar vivienda.
2. Debemos pensar en este problema desde la perspectiva de lo que realmente necesitan las personas que alquilan o compran un piso, o reservan un Airbnb.
3. Debemos centrar la mayoría de nuestros esfuerzos en ejecutar iniciativas para promover lo que las personas necesitan; en vez de castigar. Los incentivos positivos prácticamente siempre funcionan mejor que las penalizaciones. En todo caso, debemos usar estudios y referencias internacionales para validar iniciativas.

¿Qué necesitan las personas?

Hay varios casos de uso para las viviendas:

1. Residentes
   1. Sin vivienda en propiedad
      1. Una persona necesita una habitación donde vivir.
      2. Un pareja o grupo de amigos necesita una vivienda donde vivir juntos.
      3. Una persona, pareja estable o familiar quiere tener un piso propio.
   2. Con vivienda en propiedad
1. Una persona vive sola en una vivienda para varias personas
2. Una persona, pareja o familia vive en una vivienda propia.
2. Visitantes / Turistas
   1. Una persona viaja a la ciudad y quiere quedarse con locales
   2. Una pareja, familia o grupo de amigos viaja a la ciudad y quiere quedarse en una vivienda porque le es más cómodo

Un primer paso debe ser entender cuántas personas hay en cada caso de uso. En función de eso, podemos priorizar, profundizar en cada caso, proponer hipótesis, ejecutar soluciones y medir qué impacto han tenido.

La sociedad ha evolucionado en los últimos años. Debemos entender cuánta demanda hay más y de qué tipo. Por ejemplo:

• ¿Cuánto está afectando el aumento de los divorcios a a la demanda de vivienda?
• ¿Cuánto está afectando el aumento de inmigrantes – con bajos y altos ingresos?
• ¿Cuánto está afectando el aumento de estudiantes?
• ¿Cuánto está afectando el aumento de la esperanza de vida?

Debemos ejecutar las soluciones sin provocar reducción de la oferta, ni subidas de precio en alquileres o venta de los pisos. Debemos aprender de iniciativas de otros países y de nuestro propio pasado para evitar errores.

Veamos cómo podríamos plantearnos cada caso:

Residentes

Sin vivienda en propiedad

Una persona necesita una habitación donde vivir.

Lo primero que debemos aclarar es que estas son personas que o buscan esto (estudiantes), o que por sus ingresos (gente con pocos ingresos), no pueden permitirse una vivienda entera.

La primera pregunta que me haría es: ¿hay suficiente oferta actualmente? ¿qué porcentaje de su sueldo están dedicando a alquilar una habitación? ¿cuántos están teniendo que alquilar pisos pagando más porque no encuentran habitaciones asequibles?

Estas personas tienen las siguientes opciones. ¿Cuántos grupos de personas hay en cada caso actualmente? ¿Dónde vemos el mayor potencial de impacto?

1. Alquilar una habitación en un piso que se alquila por habitaciones
   • ¿Qué bloqueos hay para fomentar que se alquilen pisos por habitación?
   • ¿Cómo podemos fomentar que haya más oferta y que los precios sean asequibles?
   • Si se aprueba una ley, el efecto puede ser inmediato.
2. Si es estudiante, alquilar una habitación en una residencia de estudiantes
   • ¿Qué bloqueos hay para fomentar que haya más residencias y más habitaciones en las residencias?
   • ¿Cómo podemos fomentar que haya más oferta y que los precios sean asequibles?
   • Si se aprueba una ley, tardaremos varios años en ver los resultados.
3. Alquilar una habitación en una residencia de profesionales jovenes
   • ¿Qué bloqueos hay para fomentar que haya más bloques de apartamentos/habitaciones para profesionales?
   • ¿Cómo podemos fomentar que haya más oferta y que los precios sean asequibles?
   • Si se aprueba una ley, tardaremos varios años en ver los resultados.
4. Alquilar una habitación a alguien que es dueño y vive en ese piso
   • ¿Cuál es el potencial en número de habitaciones?
   • ¿Qué casos propietario-inquilino son realistas que sucedan?
   • ¿Cómo podemos fomentar que suceda?
   • Si se aprueba una ley, empezaremos a ver resultados en el corto-medio plazo.
5. Juntarse con conocidos e ir a la opción siguiente.

Un pareja o grupo de amigos necesita una vivienda donde vivir juntos

En este caso, son personas que quieren vivir juntos pero no quieren comprarse un piso, ya que es algo temporal como amigos o están todavía conociéndose como pareja. Si quieren comprarse un piso pero no pueden, irían en el siguiente caso 3.

Estas personas tienen las siguientes opciones. ¿Cuántos grupos de personas hay en cada caso actualmente? ¿Dónde vemos el mayor potencial de impacto?

1. Alquilar una habitación en un piso que se alquila por habitaciones. Para parejas que quieren o pueden gastarse poco dinero. Mismo caso que el caso anterior.
2. Alquilar una vivienda
   • ¿Cuál es el potencial de viviendas vacías que no se alquilan?
   • ¿Qué bloqueos hay para fomentar que haya más viviendas en alquiler?
   • ¿Cómo podemos fomentar que haya más oferta y que los precios sean asequibles?
   • Si se aprueba una ley, el efecto puede ser inmediato.
3. Alquilar un apartamento en un edificio de apartamentos
   • ¿Qué bloqueos hay para fomentar que haya más bloques de apartamentos?
   • ¿Cómo podemos fomentar que haya más oferta y que los precios sean asequibles? E.g. Fomentar conversión de oficinas a apartamentos
• Si se aprueba una ley, tardaremos varios años en ver los resultados.
4. Alquilar una habitación/parte del piso a alguien que es dueño y vive en ese piso. Para parejas que puedan. Mismo caso que el caso anterior.

Una persona, pareja estable o familia quiere tener un piso propio.

En este caso, la persona, pareja o familia quiere comprarse un piso pero no puede actualmente. Por tanto se ve obligada a seguir en el caso anterior.

Este es uno de los casos principales. Una primera reflexión que yo haría es que, desde el momento en que querrían comprar pero no pueden, están gastando dinero en alquiler en vez de invertirlo en su piso. Muchas personas tienen que esperar años, siendo muy agresivos ahorrando, para poder comprar. Una vez han comprado, podrán pagar la hipoteca normalmente sin problemas porque la hipoteca será menor que un alquiler. Por tanto, con hipoteca vivirán mejor que de alquiler.

¿Qué podemos hacer para que puedan comprarse un piso antes? ¿Qué bloqueos se encuentran estas personas?

1. No tienen dinero para pagar la entrada, impuestos y reforma inicial del piso
   • ¿Qué podemos hacer para que las personas no necesiten anticipar un 20% del precio del piso? El gobierno ha aprobado un aval para personas de cierto perfil. Algunos dice que subirá los precios. Habría que verlo con más detalle, pero la dirección es adecuada.
   • ¿Debemos cobrar un 7-12% de impuestos (IVA/ITP, IAJD) por comprar un primer piso donde estas personas van a vivir? Quizás debamos reducirlo a 0% si va a ser tu vivienda habitual.
   • ¿Qué podemos hacer para que reformen y actualicen el piso – incluyendo que sean más energéticamente eficientes – aunque no tengan dinero? ¿Pueden incluir ciertos gastos en la hipoteca?
   • Si se aprueba una ley, el efecto puede ser inmediato.
2. No les da hipoteca el banco.
   • ¿Qué porcentaje de personas no reciben ofertas de hipotecas?
   • ¿Qué casos hay donde si tendría sentido que tuviesen hipoteca?
   • Si se aprueba una ley, el efecto puede ser inmediato.
3. No puedan permitirse la cuota mensual de la hipoteca.
   • ¿Cómo fomentar que las cuotas sean las menores posibles? E.g. asegurar competencia, fomentar cambios de hipoteca
   • Si la hipoteca es muy alta es porque el precio es alto, se debe fomentar que haya más pisos disponibles a la venta.
   • Si se aprueba una ley, el efecto puede ser inmediato.
4. No encuentran piso que les encaje.
   • Se debe fomentar que haya más pisos disponibles a la venta.

Ahora, ¿Cómo fomentamos qué haya más viviendas disponibles a la venta? De cada caso, habría que calcular el potencial impacto.

1. Viviendas construidas
   1. Viviendas Vacías
      • ¿Cuáles son los bloqueos y cómo incentivamos que se pongan a la venta?
      • Si se aprueba una ley, el efecto puede verse en el corto-medio plazo.
   2. Viviendas en Alquiler
      • Las viviendas en alquiler tienen su utilidad para todas aquellas personas que buscan alquilar. Sin embargo, debemos asegurarnos que no haya demasiadas y que la gente que quiera comprar, pueda comprar.
      • Hay que fomentar a incentivar para acompañar al mercado. Si hay demasiada oferta de alquiler y/o poca rentabilidad, los propietarios venderán las casas.
      • ¿Cómo fomentamos el alquiler con derecho a compra? Es una manera de que la gente vaya comprando la casa poco a poco, sin necesidad de tener la entrada+impuestos.
      • Si se aprueba una ley, el efecto puede ser inmediato.
   3. Viviendas usadas de vez en cuando por el propietario (e.g. vacaciones)
      • ¿Cuántas de estas viviendas realmente impactan en los locales?
      • ¿Queremos desincentivar que la gente tenga casas vacías excepto en vacaciones?
      • ¿Qué podemos hacer para que se use la casa (e.g. fomentar los alquileres con este tipo de casas)?
      • ¿Qué podemos hacer para dar alternativas en vez de tener esta casa (e.g. aumentar opciones de alquileres temporales para familias)?
      • Si se aprueba una ley, el efecto puede verse en el corto-medio plazo.
   4. Vivienda habitual del propietario
      • ¿Cómo podemos incentivar que la gente venda sus casas grandes que están infrautilizadas y se cambien a viviendas pequeñas o bloques de apartamentos? Por ejemplo, mucha gente mayor no quiere vender su piso por los impuestos de plusvalías que va a tener que pagar en vida; impuestos que sus hijos no tendrán que pagar tras heredar el piso.
• ¿Son los co-living para las personas mayores una alternativa viable y potencialmente mejor que vivir solo? Si sí, ¿cómo podemos fomentarlos con calidad?
• Si se aprueba una ley, el efecto puede verse en el medio-largo plazo.
2. Viviendas a construir
   1. En terrenos vacíos
      • ¿Qué bloqueos hay para construir?
      • ¿Cómo podemos incentivar la construcción a precios asequibles?
      • Si se aprueba una ley, el efecto puede verse en el medio-largo plazo.
   2. En terrenos infra-utilizados (e.g. casas bajas cuando ahora podría haber un bloque de pisos)
      • ¿Cómo podemos incentivar o forzar el cambio?
      • ¿Qué bloqueos hay para hacer este cambio?
      • Si se aprueba una ley, el efecto puede verse en el medio-largo plazo.
   3. En terrenos con más espacio (e.g. permitir añadir más alturas a un edificio o añadir más espacio construido)
      • ¿Cómo podemos incentivar o forzar la expansión?
      • ¿Qué bloqueos hay para hacer este cambio?
      • Si se aprueba una ley, el efecto puede verse en el medio plazo.
   4. En edificios no-residenciales (e.g. cambiar de oficinas a viviendas)
      • ¿Cómo podemos incentivar o forzar el cambio?
      • ¿Qué bloqueos hay para hacer este cambio?
      • Si se aprueba una ley, el efecto puede verse en el corto-medio plazo.

Con vivienda en propiedad

Una persona vive sola en una vivienda para varias personas

Hemos comentado en puntos anteriores las siguientes acciones:

• ¿Cómo podemos incentivar que esta persona alquile habitaciones?
• ¿Cómo podemos incentivar que venda esta vivienda y se mude a una vivienda más pequeña u otro tipo de vivienda (e.g. edificio de apartamentos, co-living, etc)?

Una persona, pareja o familia vive en una vivienda propia.

Muchas personas, parejas y familias tienen en propiedad una vivienda.

¿Cuántas se cambiarían a otra vivienda más grande, pequeña o en otra zona, si fuese más fácil?

• Si por ejemplo, vemos que un porcentaje relevante cambian a una vivienda más grande, estaríamos liberando viviendas más asequibles para los que están actualmente alquilando.
• ¿Cómo podemos fomentar el cambio de viviendas? Por ejemplo, permitiendo/obligando al traspaso de la hipoteca con condiciones similares entre una vivienda y otra.

Visitantes / Turistas

Desde luego, hay una pregunta que cada ciudad debe responder y es qué volumen de turistas quiere y puede asumir. Esto no solo afecta al problema de la vivienda, si no a la ciudad en general.

Debemos entender cuántos turistas vienen y se quedan en hoteles/hostales/albergues vs viviendas. ¿Están viniendo más que la oferta hotelera? ¿O están prefiriendo viviendas a la oferta hotelera disponible? ¿Cuáles son las razones por las que no quieren alojarse en hoteles y prefieren alojarse en viviendas?

Sobre el caso de Airbnb, yo diferenciaría las viviendas totalmente dedicadas a este uso, de las viviendas cuyos propietarios viven allí y lo alquilan cuando no están, o alquilan habitaciones. Podríamos regularlo y plantear licencias por habitación o licencias con un máximo un mes de alquiler.

Una persona viaja a la ciudad y quiere quedarse con locales

Este era el caso inicial de Airbnb, y de su antecesora Couchsurfing. Es un caso que yo considero legítimo que no hace daño a la ciudad.

• ¿Cómo fomento este caso de uso?
• ¿Cómo me aseguro que la persona propietaria vive efectivamente allí?

Una pareja, familia o grupo de amigos viaja a la ciudad y quiere quedarse en una vivienda porque le es más cómodo

Hay una crítica inmensa a Airbnb y los efectos que está generando. Sin embargo, nadie está planteándose porqué los que viajamos preferimos Airbnbs. Hace años podía ser porque el precio era más asequible que los hoteles, pero ahora mismo, no es la realidad.

¿Qué hace que los turistas prefieran quedarse en una vivienda? ¿Por qué las empresas turísticas (e.g. hoteles, hostales) no ofrecen alternativas que cumplan con estas preferencias?

1. Es una vivienda grande en la que estás más cómodo.
   • Las habitaciones de hotel te pueden dan más sensación de claustrofobia.
   • ¿Cómo fomentar alojamientos turísticos más cómodos?
2. Tiene varias habitaciones, ideal para familias
   • Los que tenemos hijos, sobre todo si se duermen pronto, preferimos viviendas con habitaciones porque así nuestros hijos pueden dormir en una habitación mientras nosotros seguimos despiertos un rato más. Esto no es posible en hoteles a menos que cojas habituaciones suite premium.
   • ¿Hay algún bloqueo para que haya hoteles y hostales con varias habitaciones?
   • ¿Cómo incentivar apartamentos con varias habitaciones?
3. Puedes desayunar, comer y cenar en la vivienda.
   • ¿Hay algún bloqueo en la regulación actual para permitir esto en los actuales hoteles y hostales?
   • ¿Cómo incentivarlo?

Si yo liderase este tema, juntaría a representantes de los diversos gobiernos nacional-comunidad-local, entidades hoteleras, promotores, bancos, inquilinos, etc y a expertos en análisis de datos, estudios sobre estos temas y legisladores, en una oficina a trabajar todos juntos todos los días para desarrollar cada caso de uso y cada punto.

Un primer objetivo sería tener datos, leyes actuales, limitaciones y ejemplos de cada caso de uso y cada punto para poder tomar decisiones de priorización sabiendo la situación actual y el potencial impacto. Atacaría a la vez las areas de más impacto en el medio-largo plazo para conseguir que se aceleren, con medidas que pueden tener impacto en el corto-plazo.

Nos pondría objetivos, tanto leading como lagging metrics que podamos seguir. Buscaría que los cambios de leyes y aplicación de ellas que acordemos se produjesen lo más rápidamente posibles. Haría también experimentos en ciertas zonas para validar iniciativas con más incertidumbre o riesgo por las consecuencias.

En general, la clave estaría en trabajar juntos y unidos; que es lo que precisamente echamos de menos en los gobernantes de esta generación.