Proyecto Casa – Diseño, Arquitecto y Empresa de la Reforma Integral (II)

Hace pocos meses, mi mujer y yo nos compramos una casa para vivir, y estamos actualmente haciendo una reforma integral. Muchos amigos me han pedido consejo sobre el proceso, así que voy a escribir una serie de artículos con consejos y aprendizajes. Esta es mi experiencia, seguramente hay más y mejores consejos. Si digo algo incorrecto, por favor, escríbeme para corregirlo.

• La compra e hipoteca (I)
• Diseño, Arquitecto y Empresa de la Reforma Integral (II)
• Suministros y Ejecución de la Reforma Integral (III)
• Consejos para arquitectos, constructores y potenciales ideas de negocio (IV)

La casa que compramos tiene 30 años y tenía una distribución que no nos encajaba. Veíamos potencial haciéndole una reforma integral cambiando la distribución de algunas habitaciones y baños. Nos encajaba el presupuesto total así que nos animamos a meternos en este proyecto, en vez de seguir buscando una casa que se adaptara completamente a lo que necesitamos.

Ninguno de los dos somos arquitectos ni interioristas, pero nos gusta. Comprar una vivienda es fácil, pero hacer una reforma integral requiere mucha paciencia, tiempo, coordinación y tomar muchas decisiones. Antes de meteros en este proyecto, mi recomendación es tener cuenta si el momento vital adecuado, si tenéis energía y qué ayuda necesitáis de cara a diseñar y decidir todo.

Voy a dividir el proceso en diversas fases. No suceden necesariamente secuencialmente, pueden ir en paralelo.

Búsqueda de arquitectos y empresas de reformas

Hay varios caminos a tomar, cada uno con sus ventajas e inconvenientes.

1. Ser vosotros los contratistas y buscar a múltiples proveedores (albañilería, fontanería, electricidad, etc). A menos que sea una reforma sencilla (no conlleve una redistribución) o que seáis expertos en este tema, me parece muy arriesgado. Hay mil temas a definir y coordinar bien entre proveedores. Váis a estar todo el día resolviendo problemas.
2. Trabajar directamente con una empresa de reformas, sin tener una arquitecta. De primeras, puede parecer más económico ya que os ahorráis unos 3-7k€ de la arquitecta. Pero si váis a hacer una reforma integral os van a salir muchos temas antes y durante la obra. Si cambiáis la distribución, no os lo aconsejo. Puede que toméis malas decisiones y al final os salga más caro.
3. Trabajar con una empresa que tenga su propio arquitecto. Es una buena solución porque os asegura una buena coordinación. El problema está en que los intereses no están 100% alineados y puede que os propongan cosas que incrementen el presupuesto de forma innecesaria. No lo descartaría porque tiene sus ventajas, pero sería claro con ellos y pediría referencias.
4. Trabajar con una arquitecta independiente de la empresa. Es la mejor solución si te lo puedes permitir. Así os aseguráis que la arquitecta esté alineada con vosotros y vuestro presupuesto. Eso sí, tendréis que trabajar con ella y la empresa de reformas en estar bien comunicados y alineados. Esta fue la opción que tomamos nosotros.

La elección de ambos perfiles es crítica. Habréis escuchado múltiples historias de terror sobre obras que tuvieron muchos problemas y tardaron en terminar. Lo ideal es que tengáis buenas referencias de un arquitecto y de una empresa de reformas.

Si queréis buscar empresas o arquitectos, a nosotros nos ha funcionado bien Habitissimo. Es una web en la que definís vuestro proyecto, tanto reforma integral como pequeño arreglo, y las empresas se ponen en contacto con vosotros. En la web podéis ver los perfiles de cada una, con rating de otros clientes y fotos de sus obras. Nosotros compartimos un enlace del documento de descripción de la obra con ellos (ver siguiente apartado).

Si tenéis prisa por ejecutar la obra, toda esta fase la podéis hacer tras firmar arras mientras negociáis la hipoteca. Estaréis viendo a la vez arquitectos y empresas, mientras decidís como va a ser la obra. Si os lleváis bien con el vendedor, os puede permitir entrar a la casa para ir con los arquitectos y las empresas. En nuestro caso, así lo hicimos.

Si no tenéis prisa o la reforma es complicada, podéis diseñar bien la reforma con la arquitecta y después buscar la empresa de reformas que os vaya a hacer la obra. Si tenéis el lujo del tiempo, todo se podrá pensar mejor, y podréis comparar presupuestos más fácilmente.

Los arquitectos independientes y algunas de las empresas, suelen cobrar un fijo de  2.000€ a 3.000€ por hacer el proyecto de reforma con los planos detallados; y posteriormente otro tanto por hacer el seguimiento durante la obra. Si os parece mucho, pensad en todo el tiempo que tendríais que invertir definiendo y aclarando cada concepto con los obreros. Un día tras otro. Enchufes, focos, dirección de las baldosas y tarima, posición de los grifos, etc. Nosotros dudamos si coger una arquitecta, pero tras haberlo experimentado, vemos que es un dinero bien invertido. Un rol es el jefe de obras y otro rol es la arquitecta.

Respecto a las empresas de reformas, entre las que os contacten y las que contactéis por otras fuentes, mi recomendación es que os quedéis con tres o cuatro, les enseñéis la casa y les contéis el mismo proyecto a todas para poder comparar. Lo primero que harán será proponeros alternativas de distribución. Una vez las comentéis, harán el presupuesto inicial.

Primer diseño de la reforma

Una vez hayáis decidido qué vivienda os encaja, lo primero a hacer es generar vuestras propias ideas y un plano de la redistribución. Son ideas y deseos iniciales, todavía sin pasar por un arquitecto o empresa de reformas. Os debe servir para confirmar que esa vivienda es la que queréis comprar. Algunas recomendaciones:

• Definid vuestras necesidades. ¿Cuántas habitaciones necesitáis, de qué uso y de qué tamaño? ¿Queréis un salón o cocina más grande? ¿Cuántos baños necesitáis?
• Tened claro qué habitaciones tienen más prioridad y qué se puede sacrificar. Nosotros por ejemplo priorizamos en hacer varias habitaciones más grandes, quitando parte de espacio de la cocina y salón.
• Dibujad un plano con vuestra idea de la redistribución. Podéis hacerlo a mano, o un programa de ordenador. Yo usé Figma, que es un SaaS de Diseño Digital que utilizo. Consejo: 1 pixel equivale a 1 cm.

Antes de hacer el contrato de arras, os recomiendo comprobar con un arquitecto que se puede hacer la redistribución tal y como estáis planteando. Simplemente necesitáis un check rápido de pilares, muros de carga y bajantes. Cambiarán cosas pero lo importante es validar que tendréis flexibilidad y no hay bloqueos. Se lo podéis pedir a alguna empresa o arquitecto con el que hayáis empezado a hablar.

Una vez ya os habéis decidido por la vivienda y os hayan aceptado las arras, toca bajar a tierra las ideas de la reforma de cara a recibir feedback y presupuestos de arquitectos y empresas. Nosotros hicimos un documento que describía nuestras ideas de la reforma que sorprendió a las empresas. Hubo una arquitecta que correctamente adivinó que soy Ingeniero de Telecomunicación. ¿Por qué lo supo? 🤔

Os comparto un modelo del documento que utilizamos. Usamos Notion, que es una herramienta web muy fácil de usar para combinar textos e imágenes. Se puede hacer una página pública y compartirla.

En el documento planteamos nuestras ideas a nivel general, y por habitación. Indicad lo que tenéis claro, lo que tenéis dudas de cómo quedará, lo que queréis decidir con el presupuesto y dónde queréis más ayuda. Este documento os ayudará sobre todo vosotros a alinearnos en qué tipo de obra queréis hacer – evitando discusiones a posteriori–; y por supuesto, en que los arquitectos y empresas que contactéis vean rápidamente qué estáis pensando. Os aconsejo apuntar ahí todas las dudas que tenéis, para que vayáis resolviéndolas durante la fase de diseño de la reforma.

Os recomiendo iterar este documento según habléis con empresas, investiguéis más sobre cada tema y entendáis costes para descartar o elegir opciones.

Decisión sobre la reforma

Vais a recibir múltiples ideas de los arquitectos y empresas que complementan y mejoran vuestra idea inicial. Si los presupuestos de las empresas son muy distintos, es difícil comparar. Por ello, debéis tener claro que distribución y conceptos queréis.

Os comparto algunos temas que nos influyeron a nosotros:

• Quitar el hall de la entrada. Dependiendo de la distribución, podéis dejarlo abierto al salón, aumentar el espacio de cocina o poner un armario gabanero en otra posición. Nosotros vimos varias opciones, y nos acabó convenciendo la propuesta de la arquitecta que finalmente elegimos.
• Número de habitaciones y baños. Esto debiera ser algo que debe estar claro desde el principio, porque son unas limitaciones claras. Es muy importante que tengáis claro qué habitaciones son más prioritarias y qué tamaño necesitáis. Nosotros movimos algunas paredes 20-40cm quitándoselo al salón o cocina para ajustarnos a lo que necesitábamos.
• Iluminación exterior. Cómo aprovechar al máximo la luz que entra por las ventanas. Nosotros por ejemplo hemos hecho una habitación doble, con unas puertas correderas; hemos movido las puertas de las habitaciones para enfrentarlas con las habitaciones de enfrente; y hemos sustituido la pared de la cocina y salón por un cerramiento de forja y cristal. De esa manera, aprovechamos más la luz de la mañana y de la tarde.
• Armarios. Hay varias posibles combinaciones de armarios que os influirán en el presupuesto. Los armarios de obra son una partida muy importante del presupuesto.
• Calefacción y Aire acondicionado. Dependiendo qué elijáis en cada tema, el coste puede variar mucho. Si elegís aire centralizado, incluso os puede influir en la distribución.

Comparación de presupuestos

Aunque las empresas os presupuesten sobre una propuesta de reforma común, los presupuestos no se pueden comparar, tal y cómo os los van a pasar. Van a tener distribución, conceptos, cantidades y calidades ligeramente distintas. La manera que yo encontré de poder compararlos fue creándome una hoja de cálculo e ir concepto por concepto.

Os comparto una hoja modelo para que podáis usarla. Están los conceptos que consideramos en nuestra obra. Si os resulta útil, podéis adaptarla a vuestra reforma añadiendo y quitando conceptos.

Modelo – Comparación Presupuestos Reformas

Hoja 1 Empresa 1,Empresa 2,Empresa 3,ComúnCapítulo,Concepto,Comentario,Cantidad,m2/ml,Precio,Total presupuesto,Total comparativa,Cantidad,m2/ml,Precio,Total presupuesto,Total comparativa,Cantidad,m2/ml,Precio,Total presupuesto,Total comparativa,Cantidad,m2/mlDemoliciones,Levantado mobiliario c...

Google Docs

Estructuré la comparativa siguiendo mi regla (inventada) de las 4Cs de las reformas integrales:

Categorías. Cada proveedor clasifica los conceptos en categorías ligeramente distintas. Escoged las categorías del proveedor que más os guste a priori, y adaptad el resto.

Conceptos. En general, suelen usar los mismos nombres, pero es un juego de varias horas el encontrar los mismos conceptos en todos los presupuestos. Si alguno incluye algo – en concepto o en la descripción – que los otros no incluyen indicadlo. Por ejemplo, algunos separan suministros e instalación; mientras otros lo indican juntos.

Cantidades. Indicad los metros cuadrados, metros lineales o cantidades de cada presupuesto. Pero para poder comparar, necesitamos elegir un único número para todos los presupuestos. Puede ser el mayor o el que sepáis que será más correcto. Tened en cuenta que en baldosas, azulejos o tarimas se pone un 10% más de lo que se necesita.

Calidades. Este concepto es más complicado porque requiere más detalle. Suelen presupuestar suministros de un precio menor al que luego escogeréis. De cara a comparar presupuestos, en nuestra comparación y presupuesto, subimos el precio para ser precavidos. Todos los presupuestos tenían ese nuevo precio en los suministros. Os comparto algunos ejemplos, en los que entraré más al detalle en el próximo artículo.

• Baldosas y azulejos. Nos presupuestaron 15€/m2 y acabamos eligiendo una media de 28€/m2. Los de 15€ son muy sencillos. Os podéis ir a más de 40€ si tenéis presupuesto.
• Suelo. Nos presupuestaron y acabó siendo 22€/m2 porque negociamos y escogimos una tarima laminada a buen precio. Si escogéis madera natural o parqué, acabaréis pagando más de 80€. El coste de instalación y aislante también puede variar de forma considerable dependiendo lo que escojáis.
• Armarios. Cada armario empotrado con unas baldas y cajones os puede costar más de 1.000€. Si incluís más cajones, baldas o cestas, se os puede incrementar 200-400€ en cada uno.
• Cocina. El presupuesto inicial incluía muebles con solo baldas. Si incluís gavetas, baldas extraíbles o algún mueble dedicado se os puede incrementar más de 1.500€. Una encimera con mayor calidad o mejor diseño os puede costar 1.000€ más que una básica.
• Ducha, grifos, plato de ducha y mueble de baño. Hay de todas las marcas, calidades y precios. Si elegís una marca con más renombre, os puede costar el doble o triple que lo presupuestado.

Mi recomendación es que tras comparar presupuestos, os quedéis con dos empresas y aclaréis los conceptos, cantidades y calidades con ellos. Tened en cuenta que según avance la obra, y dependiendo de cuántos cambios hagáis, algunos conceptos podrán variar o ser añadidos.

Otro de los temas a aclarar son los impuestos y tasas. Hay tres, en Madrid al menos:

• Aseguraros que os incluyan las tasas de contenedores que vais a necesitar.
• Aclarad lo que vais a tener que pagar del Impuesto municipal sobre construcciones y obras (ICIO). En principio, es el 4% de la obra. Podría depender del municipio.
• Confirmad también el IVA de cada concepto. En principio, si es vuestra vivienda habitual pagaréis un 10% mientras los suministros no superen el 40% de la obra. Por eso, es importante aclarar con la empresa si pagaréis el 10% en todo o el 21% en algún suministro. Si cogéis suministros por vuestro lado, pagaréis el 21%.

Y por último, para tener la cifra total que os vais a gastar en los siguientes meses y comprobar que no os estéis pasando, también debéis tener en cuenta otros gastos:

• Muebles que compréis
• Meses de alquiler que continuéis pagando mientras os hacen la reforma
• Hipoteca de la nueva vivienda
• Gastos de la comunidad del nuevo piso + plaza de garage
• Mudanza

Elección de las empresas de reformas

En nuestro caso contactamos con cuatro empresas de reformas. Una de las cuales nos presentó a una arquitecta independiente, y las otras tres tenían una arquitecta en el proyecto.

Descartamos una empresa que no quiso darnos una propuesta ni presupuesto de alto nivel a menos que pagáramos un fee inicial de 3.000€. Entiendo que no quieran regalar ideas, pero necesito ver algo para poder construir confianza en sus ideas, manera de trabajar y presupuesto.

Y descartamos otra empresa por el pobre trabajo que habían hecho en el análisis y presentación del proyecto. Estad muy atentos a esos momentos iniciales donde se ve rápidamente la coordinación y nivel de detalle de la gente.

Volvimos a hablar con las empresas finalistas para aclarar detalles, cambiar conceptos y revisar el presupuesto inicial. En esas conversaciones vimos si eran profesionales con los que iba a ser fácil trabajar, y en los que podíamos confiar. También les volvimos a preguntar sobre tiempos, si se comprometían a entregar el proyecto para una fecha y sobre riesgos de retrasos. Es importante ver si están saturados de trabajo o van a poder dedicarse a vuestra obra.

También les pedimos a ambas empresas que nos pusieran en contacto con antiguos clientes suyos para hacer llamadas de referencias. Sabía que nos iban a pasar a clientes contentos, así que saqué el manual de las buenas preguntas de investigación. Algunas preguntas abiertas que pueden ser útiles:

• ¿Puedes contarme qué tipo de obra hicisteis?
• ¿Qué tal fue trabajar con ellos?
• ¿Cómo fue la terminación de la obra?
• ¿Qué es lo que hacen mejor?
• ¿Qué no salió como esperabais?
• ¿Qué te hubiese gustado que hubiesen hecho distinto en todo el proceso?
• ¿Les has recomendado ya a algún conocido tuyo?

Ambas empresas nos habían gustado y teníamos buenas referencias. La propuesta ganadora tenía un presupuesto inicial 8.000€ menor que la otra. Aparte del presupuesto, acabamos eligiéndoles porque fue la arquitecta que había entendido mejor lo que necesitábamos y había visto y propuesto mejor cómo aprovechar la casa y redistribuirla.

En mi breve experiencia, veo que hay unos arquitectos más "técnicos" preocupados de la distribución e iluminación y otros más "interioristas" con más foco en materiales y suministros. En una redistribución es más importante la base. Ya sobre ella, elegiremos con cuidado los detalles.

Firma de los contratos

Tanto el contrato con el arquitecto como con la empresa de reformas deberían ser bastante sencillos. Algunos temas que nos fijamos nosotros:

• Plazos. Es importante aclarar con el arquitecto que va a tener todo el proyecto listo para cierta fecha. Si no, puede bloquear a la empresa de reformas.
• Fecha de fin de obra. La empresa de reformas fijó una fecha de fin de obra en base a la obra hablada hasta ese momento. Algunas personas buscan poner una penalización por día de retraso. Nosotros no la pusimos porque nos pareció bastante complicado acertar con la fecha cuando el proyecto está lleno de incertidumbre, y todavía hay tanto por descubrir y decidir. Preferimos trabajar con el jefe de obra y la arquitecta en entender constantemente los riesgos y tomar decisiones rápido que ayudaran a terminar a tiempo. Aparte, sigo sin tener claro cómo de válida es esa penalización si haces cambios en el proyecto o eres tú el que estás bloqueando porque tardas en elegir ciertos suministros.
• Permiso de reproducción de fotos. La arquitecta podría añadirte una claúsula que le permita publicar fotos de tu vivenda en sus redes sociales o publicaciones del sector. En mi caso, le añadí que debía obtener nuestro permiso.

Tiempos de la reforma

Os comparto nuestros tiempos de todo lo comentado en este artículo para que tengáis una referencia. Tengo la impresión que fuimos bastante efectivos a la hora de tomar decisiones.

• 21 de septiembre, acordamos el precio con el vendedor
• 23 de septiembre, hacemos el check con una empresa que se puede hacer la reforma que tenemos en mente
• 25 de septiembre, firmamos el contrato de arras
• 1 de octubre, la arquitecta y la empresa que posteriormente contratamos visitan el piso
• 18 de octubre, la arquitecta nos hace su primera propuesta de alto nivel de redistribución
• 29 de octubre, recibimos el presupuesto de la reforma
• 10 de noviembre, firmamos el contrato con la arquitecta
• 15 de noviembre, firmamos el contrato con la empresa de reformas
• 16 de noviembre, firmamos la hipoteca y compraventa
• 17 de noviembre, comienzan a demoler el piso
• 26 de noviembre, acordamos la distribución final del piso
• Mitad de marzo, termina la reforma 🤞🏽

En el siguiente artículo, haré un repaso por las categorías, conceptos, cantidades y calidades que hemos considerado en nuestra reforma. Hemos tenido que preguntar y bucear bastante por Internet para elegir ciertos detalles. Espero que sea útil recopilar todo junto, ¡decídme!