Proyecto Casa – La compra e hipoteca (I)

Hace pocos meses, mi mujer y yo nos compramos una casa para vivir, y estamos actualmente haciendo una reforma integral. Muchos amigos me han pedido consejo sobre el proceso, así que voy a escribir una serie de artículos con consejos y aprendizajes. Esta es mi experiencia, seguramente hay más y mejores consejos. Si digo algo incorrecto, por favor, escríbeme para corregirlo.

• La compra e hipoteca (I)
• Diseño, Arquitecto y Empresa de la Reforma Integral (II)
• Suministros y Ejecución de la Reforma Integral (III)
• Consejos para arquitectos, constructores y potenciales ideas de negocio (IV)

Nos hemos comprado una casa de segunda mano directamente hablando con el dueño, y hemos cogido una hipoteca. Empezamos a mirar a comienzos de Agosto, firmamos a mediados de Noviembre y nos mudaremos a mitad de Marzo. Será nuestra vivienda habitual.

La búsqueda

Tiempo: Puede variar mucho dependiendo de cómo lo tengas de claro y tu presupuesto. Nosotros tardamos un mes desde que empezamos a buscar hasta que hicimos la primera oferta por la casa.

Mi principal consejo es que seáis realistas y tengáis claro qué estáis buscando. Definid bien las restricciones. Es mucho más sencillo si tenéis una zona acotada, un rango de tamaño, unos equipamientos claros (plaza garage, trastero, piscina...) y si preferís la casa ya reformada o podéis meteros a reformarla. Tengo conocidos que tardaron más de un año porque no tenían claro qué querían, y buscaban imposibles.

El segundo consejo es que consigáis una hipoteca preconcedida y véais hasta qué cantidad os podéis permitir. Da igual el banco y las condiciones de la primera oferta de hipoteca – que será mala seguramente. Lo importante es saber rápido cuánto os prestan, qué entrada tendréis que poner y qué cuota mensual. A la entrada de la hipoteca, tendréis que sumar los impuestos de la compra (6% del valor) y gastos de notaría (pocos miles). Añade también el gasto de la reforma si la váis a hacer, y los muebles que vais a comprar. Sed realistas e incrementar estos dos últimos presupuestos un 30-50%.

Una vez tenéis ambos puntos claros, es una cuestión de ser rápidos contactando intentando ser de los primeros en ver la casa y mostrar interés. Nosotros pusimos alertas en Idealista (no nos resultaron útiles los competidores) y preguntamos a los porteros. En nuestro caso, yo fuí el primero en llamar por teléfono a la vendedora. La mujer recibió muchas llamadas después, se agobió, quitó el móvil de Idealista y dejó de atender al resto. Gran parte de la compra tuvo que ver que yo fuera el primero en contactar, y mostrarle que era un potencial comprador serio.

Aparte de la información sobre la casa, entérate de cuánto pagan de comunidad y qué derramas tienen. Hay casas que descartamos por unas comunidades muy elevadas.

Os aconsejo intentar evitar agencias ya que las casas son más caras. Nosotros vimos una casa similar a la nuestra manejada por una agencia, misma calle y m2, por 50.000€ más. Tened en cuenta que las agencias cobran una comisión del 3-5% al vendedor, y normalmente eso supone un precio mayor para el comprador. Además, hay algunas agencias que ya están cobrando comisión al comprador también. Por amigos nosotros, nos han hablado también muy mal de algunas como Tecnocasa, que filtran potenciales compradores en función de si vas a coger la hipoteca con ellos. Lo cual, encarecidamente no lo recomiendo.

Si una casa tiene un precio demasiado elevado, seguramente los dueños no han aceptado la realidad. Si queréis comprar pronto, va a ser difícil que bajen el precio rápido. Sed directos si lo intentáis y no invirtáis demasiado el tiempo.

La negociación

Tiempo: Te aconsejo que sea rápida, una o dos semanas máximo, para que no se te escape el acuerdo. Nosotros tardamos diez días.

Empecé hablando de realismo en la anterior sección, y vuelvo a traerlo como primer consejo. Lo primero que recomiendo es saber a cuánto está el m2 de la zona en las ofertas publicadas en Idealista. Estos son precios publicados, lo cual pueden estar un poco inflados, pero sirven para tener una referencia. Hay otras fuentes pero creo que no lo dicen a nivel distrito. También compré a Idealista por 15€ un informe de estimación de precio de la vivienda, pero las cifras que daban era muy incorrectas.

Tened en cuenta que las casas nuevas o ya reformadas valen más dinero, asi que hay que tener cuidado al comparar. En Madrid al menos, una reforma integral te puede salir de 500€ – muy básica – a 900€ el m2. Posiblemente en total, te cueste casi lo mismo un piso ya reformado que uno por reformar. Eso sí, el segundo estará adaptado a tu gusto y necesidades. Ese es nuestro caso.

Lo siguiente que recomiendo es preguntar a los porteros o vecinos. Aprovechando una de las visitas, hicimos migas con el portero y nos contó por cuánto se había vendido un piso de ese tamaño unos meses antes. Ese precio también lo sabía el vendedor. Asi que lo consideré como el precio que el vendedor tenía en su cabeza.

El siguiente paso es hacer la primera oferta y negociar. Aquí ya entra el arte de negociar, y depende de la experiencia y estilo de cada uno. Lo importante al negociar es saber que debe ser un win-win, y hacerle saber a la otra parte que estás viendo otras opciones. Igual que ellos pueden coger a otro vendedor, tu puedes coger otro piso.  Antes de negociar, debes saber si lo quieres sí o sí o si estás dispuesto a salirte. Tras tres rondas de subidas y bajas de precio, acabamos acordando el mismo precio que el piso que se había vendido unos meses antes.

Contrato de arras

Tiempo: Se debería tardar menos de una semana. Nosotros tardamos cinco días desde el borrador inicial a la firma y transferencia.

Lo normal es que el vendedor te envío un modelo. Los puntos clave en el contrato de arras son

1. La cantidad en concepto de arras (5% en nuestro caso)
2. Comprobar que ambos sufrís penalizaciones si incumplís (100% de las arras en nuestro caso)
3. El tiempo que tenéis para firmar la compraventa (dos y meses y medio en nuestro caso). Si no lo conseguís, perdéis las arras.

Con el tiempo para firmar hay que tener cuidado porque la hipoteca os puede llevar su tiempo. El vendedor querrá un tiempo corto de uno o dos meses porque quiere el dinero. Pero la hipoteca te puede demorar dos o tres meses. Nosotros lo pusimos en dos meses y medio, y acabamos firmando en dos meses. Mejor si ponéis tres meses o más. Hay un punto importante relacionado con ésto y es la confianza que transmites al vendedor de que vas a conseguir la hipoteca. Yo le transmití desde el principio que tenía la hipoteca pre-concedida, para que apostara por nosotros. Es un tema que puede salir mal en la negociación del precio porque se puede volver en tu contra ya que sabe que tienes margen.

Si el vendedor es una empresa, es un caso un poco especial. Os recomiendo leeros este artículo. Éste fue nuestro caso y no hubo ningún problema. El vendedor me compartió actas de su empresa para comprobar que todo estaba correcto. Si no te fías del todo, pide ayuda a un abogado.

El punto más crítico antes de firmar el contrato de arras es comprobar que no haya cargas sobre el piso. Debes comprar una Nota Simple en la web de Registradores de España. Este documento te hice si el piso tiene hipotecas u otras cargas. Si no está libre, te tendrá que aclarar si van a desaparecer o si tu te harás cargo traspasando la hipoteca. Afortunadamente, no nos pasó, asi que no puedo aconsejarte sobre ese caso.

Si váis a querer cambiar la distribución, es clave también comprobar que se puede hacer la reforma que tenéis en mente. Hay muros de carga, pilares y bajantes que os condicionarán. Pedid el plano al vendedor por si lo tiene, y si es posible, id con un arquitecto para que os confirme vuestra idea. En el próximo artículo comentaré más sobre este tema.

Por último, mi consejo es que firméis y después hagáis la transferencia. Se añade una claúsula en el contrato de arras que diga que el contrato no es válido si la transferencia no llega en dos días hábiles.

Hipoteca

Tiempo: De uno a tres meses. Un mes sería si te la aceptan rápido y no negocias mucho. Tres meses puede suceder cuando te cuesta que los bancos te den la hipoteca. Nosotros tardamos mes y medio.

La hipoteca es un tema importante, que incluso daría para su propio artículo. Como no soy experto, no me voy a atrever. Simplemente os comparto algunos consejos.

Lo primero es tener claro qué hipoteca quieres. Cuanto menos claro lo tengas, más complicado va a ser hablar con los bancos, conseguir ofertas y comparar. Tienes que decidir entre:

• Hipoteca fija o variable. Tal y como está ahora el mercado, mi consejo es fija. Nosotros la conseguimos a 0.83% pero sé de otros que hace meses llegaron hasta 0.6%.
• Años de hipoteca. Con variable puedes hasta 40 años y con fija hasta 30, dependiendo también de tu edad. Puedes coger una hipoteca a menos años. Nuestro enfoque ha sido cogerla al máximo e invertir el dinero para tener rentabilidad en vez de amortizar la hipoteca antes.
• Si estás dispuesto a contratar otros productos del banco para que te bajen el interés. Hay bancos que son menos agresivos con el interés general, pero no tienes ataduras. Y hay otros que te intentan meter diversos productos. Cada uno, te reduce el interés en unos puntos. Esos productos al final tienen un coste extra, y puede o no merecer la pena. Nosotros cogimos una con algunos productos que tenían sentido. Cada seis meses podéis elegir si activáis o desactiváis esos productos, repercutiéndole en el interés que pagaréis.
• Comisiones. Suelen ser 0% las comisiones de apertura, estudio y formalización (te lo incluyen en el interés). Si no lo son, tenlas en cuenta. Por eso debes usar la TAE en vez de la TIN para comparar intereses. Tendrás que decidir si aceptas comisión de amortización anticipada. Mi recomendación es que la tengas a 0%, para que tengas más flexibilidad por si dentro de cinco o veinte años quieres cambiar la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones.

De cara a conseguir ofertas rápido, a mi me ha resultado cómodo y útil usar Idealista Hipotecas e iAhorro. Lo que hacen estas empresas es recopilar tu información, darte un baño de realidad en lo que puedes conseguir y enviar tu informe a los bancos que encajen. Los bancos interesados te contactan en uno o dos días, y ya negocias con ellos. Estas empresas se quedan con una comisión fija que les pagan los bancos por pasarles un lead. Les da igual las condiciones que consigas. Mi impresión, ya que también hablé con bancos directamente, es que el interés que consigas de esa manera va a ser el mismo, o incluso mejor, que si vas a través de una oficina. Ten en cuenta que los bancos saben que están en un proceso competitivo.

En mi experiencia, no me fue útil que mis conocidos me presentaran a sus representantes del banco. Solían ser más lentos y menos agresivos que sus compañeros que conocía a través de Idealista o iAhorro.

Una vez ya estés hablando con los bancos, es tu turno de negociar. Tristemente, vas a tener que presionar a los bancos con ofertas de los otros para que mejoren las condiciones. Siempre puedes mejorar la oferta inicial. Dependiendo de tu situación financiera, mi impresión es que puedes negociar entre 0.03 y 0.1 puntos de interés. También puedes negociar los productos a contratar.

Váis a tener que compartir vuestra información con estas empresas y los bancos varias veces. Os recomiendo tener una carpeta con todos los archivos a mano. Váis a necesitar como mínimo:

• Contrato de arras, y recibo de la transferencia del contrato de arras
• Contrato de alquiler actual, y últimos tres recibos de alquiler
• Contrato de trabajo, y últimas tres nóminas
• Extracto de tu(s) cuenta(s) de los últimos seis meses
• Declaración de la renta de los últimos dos años
• Vida laboral
• DNI
• Nota simple del piso a comprar
• Si alguno es divorciado, la sentencia de divorcio

Una vez te has decidido por una oferta, viene el momento de la tasación. Algunos bancos no quieren tasadores externos y otros sí. El nuestro prefería el suyo y la pagaron ellos. Vino en dos días y entregó la tasación dos días después. El consejo que me dieron es que hables bien de tu futuro piso. Enséñales todas las ventajas y díle un precio de compra más alto del que es – o no digas nada. No tengo claro cuánto realmente afecta, pero es cierto que leyendo luego el informe, tiene una cierta subjetividad.

La cifra de la tasación te puede afectar la hipoteca. Los bancos suelen dar una hipoteca por el 80% – y algunos hasta el 90% – del valor de la compra-venta o por el 80% del valor de tasación. Lo que ésto supone, es que si la tasación es más alta, podrás pedir una hipoteca mayor. Si es menor, te puede reducir la hipoteca que puedes pedir. Si el vendedor y comprador han acordado un precio de mercado, lo normal es que precio de venta y la tasación estén cerca. En nuestro caso la tasación fue algo superior.

Tras la tasación, el banco te hará la oferta en firma y firmaréis el pre-acuerdo. Ellos volverán a hacer sus trámites internos de riesgos para comprobar que seguís siendo de fiar.

Firma de la hipoteca y compraventa

Tiempo: Al menos diez días.

La ley hipotecaria de hace algunos años obliga a dejar al menos diez días entre el envío de la hipoteca al banco y la firma. La notaría te contactará en cuanto reciba la documentación para que os reunáis con el notario, y compruebe y os explique lo que vais a firmar. La ley obliga a hacer esto para evitar cláusulas abusivas a personas sin conocimiento financiero. La verdad es que fue una sesión interesante.

En esos días antes de la firma, tendréis que transferir al banco el dinero de la entrada menos las arras, el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) y otros gastos de notaría. El ITP depende de vuestra situación personal, si sois o estáis en camino de ser familia numerosa, de la comunidad donde esté el piso y de si es vivienda habitual. Os dejo un enlace a un PDF de Idealista con la información. Ojo con este impuesto que os podéis ahorrar unos cuantos miles de euros.

El día del notario, firmaréis primero la hipoteca con el banco y luego la compraventa con el vendedor. ¡Enhorabuena por vuestra nueva casa!